+++ Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird immer mehr nachgefragt - Nebenkosten mitfinanzieren -
Hypothekenbanken und freie Anbieter von Baufinanzierungen
verlangten bisher von Bauherren und Immobilienkäufern, ihre
"goldene" Bankerregel einzuhalten:
Ein Drittel Eigenkapital, zwei Drittel Baufinanzierung. So sollte das
Verhältnis am besten sein. Diese Regel stammt allerdings aus
Zeiten, in denen die Preise für Bauland nicht viel höher als für
ein Stück Acker waren. Bei den heutigen Preisen für Bauland und
Hausbau ist diese Regel allerdings in den wenigsten Fällen auch
wirklich anwendbar. Hat man als Kunde das Glück, eine üppige
Erbschaft gemacht zu haben oder von den Eltern unterstützt zu
werden oder die Möglichkeit gehabt, wirklich etwas anzusparen,
dann konnte man in den letzten Jahren zusätzlich profitieren:
Offeriert werden von Baukredit-Vermittlern, die als Großabnehmer
Verträge mit Banken abgeschlossen haben, immer
günstigere Zinsen, die mit den Angeboten früherer Tage von
Sparkasse und Volksbank nicht vergleichbar sind.
Teils 0,5 % unter Marktniveau kann als Kunde erreichen, wer
offen für neue Wege - insbesondere das Internet - ist,
wenigstens 20 % Eigenkapital
- besser noch 40 % Eigenkapital -
mitbringt und etwas Zeit investiert, um nach dem besten Preis
für seine Baufinanzierung zu suchen. Doch gerade junge Familien
hatten, obwohl gut verdienend, nach dem langen Studium und der
umfangreichen Ausbildung noch nicht die Möglichkeit, viel Geld
anzusparen.
Für diese Menschen stellt sich häufig die Frage, ob nicht auch
eine Vollfinanzierung der Immobilie möglich und sinnvoll ist.
Dieser Bedarf wird mittlerweile durch Finanzierungsmodelle
einiger Banken und insbesondere durch Vermittler von
Baufinanzierungen abgedeckt. Massgebend für die Zins-Angebote
ist dann allerdings das Einkommen der Kreditnehmer. Je höher und
nachhaltiger es angesetzt werden kann, desto besser ist der
Zinssatz. Die Bonität entscheidet, wo das Finanzierungsrisiko der Banken
das gewohnte Mass überschreitet.
Vollfinanzierung der Immobilie und Baufinanzierung ohne Eigenkapital (Nebenkosten mitfinanzieren) unterscheiden
Sie spiegeln sich im Verkehrswert wider. Der Wert, den der Markt
im Moment für ein gleichartiges Objekt bieten würde, also der
Wiederverkaufspreis, zu dem die Immobilie jederzeit problemlos
wieder verkauft werden könnte. Unterstellt man einen Kauf zu
einem realistisch hohen Preis, ist dieser Verkehrswert dann
der Kaufpreis bei einer gebrauchten Immobilie.
Wird dieser Verkehrswert vollständig finanziert, also ohne
Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerhonorar
und Einbauküche, dann sprechen Banken von einer
Vollfinanzierung. Diese kann, Bonität vorausgesetzt, immer noch
zu überschaubaren Effektivzinsen finanziert werden.
Das derzeitig günstige Zinsniveau hilft hier enorm, die
Finanzierbarkeit sicherzustellen. Muss der Nebenkostenanteil,
zumindest teilweise mitfinanziert werden, so spricht man von
einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Die Banken gehen bei
der Vollfinanzierung bereits ein höheres Risiko ein als bei der
bisher üblichen Finanzierung mit Eigenkapital, was den Zinssatz
natürlich erhöht.
Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist
dieses Risiko noch deutlich höher, weil ein Teil vom Baukredit
nicht durch den Verkehrswert (Wiederverkaufspreis) der Immobilie
abgedeckt wird. Heisst im Klartext:
Muss das Einfamilienhaus situationsbedingt verkauft werden, ist
die Familie meistens immer noch nicht schuldenfrei, deshalb ist
es natürlich zunächst einmal empfehlenswert, nur Immobilien
anzuschaffen, deren Nebenkosten man durch Eigenkapital abdecken
kann. Muss man sie mitfinanzieren, verlangen die Banken einen im
noch höheren Risiko begründeten weiteren Zinsaufschlag.
Diese Nebenkosten können aber bei den heutigen Immobilienpreisen
gut und gerne € 10.000,- bis € 30.000,- ereichen, in
Ballungszentren nicht selten noch mehr. Nicht selten, fehlt nach
langem Studium dieses nötige "Kleingeld", obwohl das Einkommen
stimmt. Muss man deshalb 10 Jahre Miete zahlen und nebenbei noch
ansparen, was Banken so gerne hätten, damit das
Finanzierungsrisiko nicht all zu hoch wird? 10 Jahre Miete
zahlen, bedeutet, zwischen € 50.000,- und
€ 100.000,- an einen Vermieter zu zahlen, anstatt dieses Geld für
die eigene Immobilie verwenden zu können.
Die Antwortet: Ein
klares Jein!
Attraktive Angebote für junge Familien: Baufinanzierung ohne Eigenkapital (Nebenkosten mitfinanzieren)
Der gewachsene Bedarf an Baufinanzierungen ohne Eigenkapital hat einige Banken und Internet-Vermittler von günstigen Baufinanzierungen veranlasst, Vollfinanzierungen und Baufinanzierungen ohne Eigenkapital anzubieten. Standen dahinter bisher meist nur ausländische Banken mit sehr deutlich höheren Konditionen, so finden sich jetzt die ersten deutschen Banken am Markt, die sich diesem Thema mittels einiger weniger seriöser Vermittler von Baufinanzierungen stellen. Dieser Weg hat den Vorteil, dass auch hier wieder Konditionsvergünstigungen erreicht werden können, die durch die Bündelung der Kreditanfragen beim Baugeld-Discounter, also den Großeinkauf, realisiert werden.
Finanzierbarkeit und Zinssatz richten sich nach Bonität - Einkommen entscheidet über Zinssatz und Kreditzusage -
Wie bereits beschrieben, gehen die Banken ein höheres Risiko mit der Finanzierung des kompletten Kaufpreises ein. Sollen Nebenkosten mitfinanziert werden, so ist dieses Finanzierungsrisiko noch deutlich höher. Das spiegelt sich in einem Zinsaufschlag - für die Gesamtfinanzierung - wider. Bei einem höheren Risiko ist es für die Banken natürlich umso wichtiger, dass das Einkommen hoch genug ist, um langfristig die Rückzahlung der Baufinanzierung sicherzustellen. Sie verlangen grundsätzlich ein höheres Einkommen als beim Kunden, der über Eigenkapital verfügt. Und, je höher dieses Einkommen ist, desto günstiger wird der Gesamtzinssatz. Ist das Einkommen dennoch recht niedrig und muss ohne Eigenkapital finanziert werden, dann ist der Zinssatz am höchsten, aber meist immer noch günstiger als ein Leben lang Miete zu zahlen. Denn der Zeitpunkt der Schuldenfreiheit verschiebt sich nach hinten, wenn man erst 10 Jahre warten muss, um genügend Eigenkapital anzusparen. Dazu kommt noch das aus heutiger Sicht nicht unerhebliche Risiko steigender Zinsen für eine Baufinanzierung. Wer lange spart, ist zum Zeitpunkt des Hausbaus deutlich älter, zahlt womöglich höhere Zinsen als jetzt und ganz sicher höhere Preise an das Hausbauunternehmen.
Der Zinssatz: Abstufungen für Ihre Baufinanzierung, wenn Sie eine 100 % Finanzierung benötigen:
a) Den günstigsten Zinssatz für ein Baufinanzierung ohne Eigenkapital erreichen junge und gleichzeitg gutverdienende Häuslebauer, die nur noch nicht die Gelegenheit und die Zeit hatten, Eigenkapital anzusparen, dies aber aufgrund ihres Einkommens könnten.
b) Einen geringen Zinsaufschlag müssen Freiberufler und Selbständige akzeptieren, die nicht den Komfort einer Festanstellung geniessen. Branche und Dauer der bestehenden Selbständigkeit sind ebenfalls von Belang und Preis- sowie entscheidungsrelevant.
c) Verdiener mit geringerem Einkommen, das aber noch ausreicht, um die Raten zu zahlen und ohne Eigenkapital zahlen einen höheren, aber immer noch akzeptablen Preis für ihre Baufinanzierung. Hier muss der Aufwand für eine lebenslange Miete in den Vordergrund gestellt werden, der durch eine eigene Immobilie gespart werden kann. Gepaart mit einer langen Zinsbindung finden sich auch hier ordentliche Angebote. Rechnen lohnt sich auf jeden Fall. Ebenso wie der Gang zum seriösen Internet-Vermittler von Baufinanzierungen, der professionell prüfen kann, welche Bank in Frage kommt. Denn der Gang von Bank zu Bank ist meist nicht nur zeitaufwendig und vielleicht ungerechtfertigt frustrierend, sondern meist auch deutlich teurer als über Großeinkäufer.
Stand: 05.03.2008
